Fonds de travaux en copropriété : quelles obligations ?

L’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 impose la création d’un fonds de travaux en copropriété à compter du 1er janvier 2017. Il s’agit d’une provision destinée à financer des travaux qui n’entrent pas dans le cadre du budget prévisionnel annuel. Votre copropriété est-elle concernée ? Quelles sont les règles de mise en œuvre de ce fonds de travaux ? Nous vous proposons d’y voir plus clair.

Le fonds de travaux en copropriété : principe et immeubles concernés

Le fonds de travaux en copropriété est une enveloppe financière alimentée par la cotisation de chaque copropriétaire, en vue de financer des travaux. Sa mise en place est du ressort du syndicat des copropriétaires. Les sommes provisionnées pourront servir à :

• financer des travaux importants décidés lors de l’assemblée générale des copropriétaires, comme une rénovation ;
• faire face à des travaux prescrits par une réglementation ou une autorité ;
• financer des travaux rendus obligatoires par une situation d’urgence.

Ces travaux doivent être distincts des opérations courantes d’entretien et de maintenance, qui sont pour leur part financées par le budget prévisionnel annuel. L’existence d’un fonds de travaux évite surtout à la copropriété d’être prise au dépourvu en cas de nécessité de travaux urgents. Il lui permet également d’anticiper des travaux conséquents.

Le fonds de travaux prévu par la loi ALUR concerne en principe chaque copropriété d’immeubles à usage total ou partiel d’habitation, âgée de plus de 5 ans. Mais il existe des exceptions. Ainsi, lorsque le diagnostic technique global ou DTG ne préconise pas de travaux dans les 10 années à venir, la copropriété est dispensée du fonds de travaux pour 10 ans. De même, une copropriété de moins de 10 lots peut s’affranchir de sa mise en place.

Les règles d’alimentation du fonds de travaux

Le fonds de travaux d’une copropriété est abondé par chaque copropriétaire, qui doit verser une cotisation annuelle. La quote-part est définie au règlement de copropriété.

Le fonds de travaux doit recevoir chaque année au minimum 5% du montant du budget prévisionnel de la copropriété. La cotisation annuelle globale est votée à la majorité absolue en assemblée générale des copropriétaires.

Au bout d’un certain temps, le montant total de ce fonds peut atteindre le montant du budget prévisionnel. Les copropriétaires doivent alors décider en assemblée générale s’ils mettent en place ou non un plan pluriannuel de travaux pour le dépenser. S’ils n’utilisent pas les sommes épargnées, ils pourront alors voter l’arrêt provisoire des cotisations.

La gestion des sommes déposées sur le fond de travaux

Lorsqu’il constitue un fonds de travaux, le syndic de copropriété doit ouvrir un compte bancaire dédié uniquement à la gestion de ces sommes.

L’utilisation du fonds de travaux doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires lorsqu’il s’agit de travaux planifiés. Elle doit être validée par un vote à la majorité absolue. De même, si le syndic fait réaliser des travaux en urgence, les copropriétaires devront ensuite voter en assemblée générale l’utilisation du fonds de travaux pour les financer partiellement ou totalement.

Enfin, en cas de vente d’un lot, le propriétaire ne peut prétendre au remboursement des sommes provisionnées sur le fonds de travaux de la copropriété. Il peut toutefois ajouter ce montant à son prix de vente et justifier en joignant l’appel de cotisation annuel du syndic.